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房产税什么时候来?

作者:作者:房东的ID来源:房东经济学

2020518日晚间,党中央、国务院发布了《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见中有一条内容引人注意:加快建立现代财税制度,稳妥推进房地产税立法。

房地产税.jpg

房地产税的推进


有关房地产税的消息每年都会来几次,就像“狼来了”,喊了很多次也没见动静,市场已经习以为常了,对房产税消息几乎免疫,丝毫不影响炒房情绪。房产税距离我们到底有多远呢?

先看它的进度,“稳妥推进”是一个好词,让观众有各种理解的空间,而近五年来房地产税的相关工作也确实是在稳妥推进。

早在201511月,房地产税被列入五年立法规划,这意味着2020年是全面落实税收法定原则的关键一年。


201711月,时任财政部部长肖捷曾撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。这意味着房地产税一直在推进,但需要分步骤进行,稳妥推进。


514日,人大常委会法工委相关负责人曾表示,按照安排,有关方面正在研究起草房地产税法草案。



房地产税的意义


弄清楚房(地)产税的意义可以帮助我们判断狼大概会在什么时候真的来。

房(地)产税不是为了降房价,而是为了让过去那种土地出让式的一次性红利转型成为可持续的税源。因为城市化总有成熟的一天,那时市场对新增土地的需求注定会减少。


看一组数据,2018年全国土地出让收入总计达到65096亿元,同比增长了25%,总额再度创下新高。另据财政部数据,2018年地方一般公共预算本级收入97905亿元,同比增长7%


简单计算,2018年土地出让收入约为同期地方一般公共预算收入的66.48%2017年的比例为56.9%),在不少城市,土地收入已经超过一般收入。


房地产市场的繁荣确保了地方收入的充沛,而城市化又决定了土地的需求。但是,土地收入的高速增长是不可持续的,因为城市化总有放缓甚至停滞的一天,届时市场对于新增土地的需求就会开始减少,这个转折点可能很快就要到来甚至已经到来。

1999-2009年:中国城市化率从30.89%增至46.59%,十年增加了15.70%

2009-2019年:中国城市化率从46.59%增至60.60%,十年增加了14.01%,少于1999-2009的幅度,城市化已开始减速。


一般来说,城市化进度为一个 S型曲线,一旦过了加速期,城市化的上升速度就会持续放缓,直至一个国家城市化的基本定型。

                                                                     根据近年来城镇化数据,中国目前处于城镇化减速期




2019年土地出让金同比2018年进一步增长11%,速度放缓,而且土地出让规模已经下降,总金额的上升是靠地价上涨在支撑。在“房住不炒”和避免系统性金融风险的大背景下,房企对地价的承受力几乎到了极限,越来越多的土地成为了亏本项目,这两年房企拿地就像骑单车,因为房地产行业的高周转高杠杆,和骑单车一样,一旦停下就会倒,房企拿地不光是想赚钱,更是为了续命。

在这样的背景下,未来几年我们可能会见证全国土地出让金见顶,一旦这个数字见顶下降,就是房地产税上马之日。很有可能是轻量级试点,然后逐步扩大规模,与土地出让金的逐步下降有机配合起来。


我们这里说的房地产税不是上海那种小打小闹的房产税,上海2019年房产税收入只有216亿,而同期上海土地出让金收入达到1992亿,相差一个数量级。另外,上海的房产税对于控制房价也是有一点作用的,上海近些年来房价涨幅明显低于北京、广州和深圳,房产税是一个重要因素。



公平的定义


中国房产总市值达到400万亿人民币,和如此庞大的存量资产相关的税收,肯定会带来不少争议,其中最重要的争议之一就是公平性。


对于房地产税,南财快评有如下点评:


“房地产税立法并不容易,这不是指技术难度。世界上有那么多国家和地区在征收房地产税或同类性质的税,学习、借鉴、吸收,技术上的难度不算大。房地产税立法的难度在于对房地产税开征的经济社会影响的判断以及由此所衍生出来的所谓利益之争上。


房地产税开征不能不顾及房地产税市场的平稳健康发展,不能不考虑住房持有者的利益,不能不考虑住房持有者的支付能力,不能不考虑对社会的影响。这些争议一直存在,而且针对这些争议,不同的经济背景会给出不同的答案。”


同时还表示:


“房地产税开征,只能是以评估价为基础,这会导致两个群体可能支付不起,一是因为福利分房而获得住房但收入水平没有明显改善者;二是在商品房价格较低的时候购房但后来收入水平未能与房价同步上涨者。前者是未拥有商品房的购买力,却拥有了商品房;后者是虽然早年有商品房的购买力,但后来的收入水平没有跟上。这两种人,都可能面临房地产税支付的压力


在一些大城市,前者可能当年只花了几万元就获得了住房,现在这样的住房可能评估价达到上千万或更多;后者早年可能花了几十万元买得商品房,现在住房评估价也可能达到千万元以上,如果他们的收入还停留在一个月一万元左右或以下,要让他们支付房地产税,可能难度较大。如果要让房地产税顺利开征,那么将他们排除在外是一种选择。


我觉得这个点评特别狡猾,因为它在用看似公平的思路来主张不公平的事。


一些人早年几万块钱得到的房子现在价值千万,所以要把他们排除在征税对象之外... 这是什么逻辑?福利房本来就是占了全社会的便宜,现在开始研究房产税了,还想再占一次便宜?


房地产税的逻辑是:占有社会资源就要为此支付成本。那么到底是低收入家庭为天价房产支付高额房产税不合理?还是低收入家庭住1000万的房子本身就不合理呢?

如果老业主现在住不起自己的房子了,可以换个房子住嘛。你觉得这样残酷?那人家年轻人掏空“六个钱包”来买房还要继续交税就不残酷了?

防止阶层固化,就要平等对待先富和后富,如果未来某个时间真的要上房产税,那就应该一视同仁。

比南财快评更直接的是樊纲,就是那个提出“六个钱包”买房理论的人,他曾在2019年表示:实施房产税应该老房老办法、新房新办法。他进一步补充,就是存量房暂时不用交税,新增的房子交税。



他可真聪明,如果真这么做,结果肯定是老房没人卖、新房也没人买了。能想出这种办法,怕不是脑子被自己的利益和贪婪给吃了。

事实上,任何一种免征条件,都会大幅增加执行困难,这真是一个很难解的题。

首套免征或人均面积标准免征是被广泛讨论的缓冲措施,但这样的做法会带来很大不公。

假设首套免征,意味着一套豪宅不用征税,但总价值只有豪宅十分之一的两套小房要被征税,公平吗?

假设按照一定的人均面积免征,那市中心房子10万单价100平米的房子可能不被征税,而郊区3万单价150平米的房子要征税,公平吗?

而且各种豁免条件会被聪明的人民群众给玩坏

比如你给出首套免征,我就离婚或者让其他亲人代持,这样名下就只有一套房了;又比如比给出人均面积免征,那我就在户口本下加一个亲戚进来,人均面积就小了。玩法还有很多,一个本意是好的免征办法,看上去或许很简单,但它可以让税务部门的工作量乘上10


所以,如果什么时候房产税真的出台,可行的方法之一是按照房产市值划线免征,这样远郊大房和黄金地段小房可以受到公平对待;或以较低税率无差别全面征收。还有一种可能性,就是土地年限与房产税相结合的方法,即土地到期后一年交一次地税以延长使用权,这也是一种循序渐进的合理做法。


总之,在现有的房价水平和金融周期背景下,房地产税可能会对市场带来一些超乎预期的影响,未来房地产税将如何上线,会是一件非常考验智慧的事。


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